2017.2.26 - other

不動産売却の流れ

不動産売却は一生のうち何度も行うものではありません。
売却を検討されている方から「売却したいのですがどのような流れになるでしょうか？」とのご質問をお受けします。売却の流れを確認しましょう。

1.情報収集を行う

まずは「ご所有の不動産がいくらで売れるのか」が一番気になりますね。
現在ではインターネット上にもたくさんの情報があります。お近くの似ている物件がいくらで売りに出ているか等の情報で大まかな相場を知ることができます。実際に不動産売却査定を依頼した際にも、ご自身の重要な情報になります。
ただとは言え、詳細の情報は、現状インターネットのみでは収集できません。やはりプロである不動産仲介業者に査定を依頼し正確な情報収集を行う必要があります。

2.不動産仲介業者に査定の依頼をする

査定方法は2種類あります。電話・メール・FAX等で大まかな価格を教えてもらう「簡易査定」と、現地またはお部屋確認をも行う「訪問査定」です。
「簡易査定」はその名の通り、非常に簡単ではありますが、正確な数字とは乖離が発生してしまう場合があります。
訪問査定」は不動産仲介業者の営業マンが訪問されますので、最初は抵抗感があるかもしれません。ただ、現況が非常にきれいであったり、価値のある設備が装備されていたりなどにより、現地確認後プラス加点されたという話を良く耳にします。少しでも高く売りたいものです・・。
また、不動産仲介業者によって査定方法が異なっている場合もございますので、複数の不動産仲介業者に査定依頼するのが得策かと思われます。

3.不動産仲介業者に売却を依頼する（媒介契約を締結する）

上記１～２を通じ、依頼する不動産業者を選定します。
下記を選定基準の参考にしましょう。（一例です）
・「査定価格」が「売却希望価格」と相当か？
・「査定価格」の根拠は十分に納得できるものであったか？
・「担当者」の対応は良かったか？
※不動産取引においては特に「担当者」との相性が大切です。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があり、その中から選択します。１社のみに依頼するのか、複数社に依頼するかにより変わります。大切な選択となりますので、慎重に検討しましょう。

4.不動産仲介業者が売却活動を開始

基本ここからは不動産仲介業者へお任せです。ただ売却物件が「空家」が「お住まい中」かにより少し対応が変わってきます。
・「空家」の場合・・お部屋の鍵を原則不動産仲介業者へ渡し、お任せします。
・「お住まい中」場合・・内覧希望者が発生した際には、都度内覧日時等を不動産仲介業者を通じ調整し、設定します。

 

※少しばかりの整理整頓は必要かと思われます。ただ「売主様がどんな方か？」ということを気にされる方も意外に多くいらっしゃいます。またテーブル・ソファーの配置などのレイアウトが非常にイメージしやすいとの声も多く、「お住まい中」の不動産は売れやすい傾向があります。
一方、長期間売却ができないという声も聞きます。販売計画（当初・途中を含む）を担当者としっかり打合せいただくことをお勧めします。

5.売買契約を締結する

買主様（お客様）が購入の意思を示されます。希望価格・希望引渡時期などの条件交渉の後、双方合意したら次は売買契約の手続きに進みます。一般的には不動産仲介業者の事務所で行います。
売買契約を交わした後、買主様より「手付金」を受け取ります。
※「手付金」の目安は、「売買価格の5%～10%」程度です。
※売主様にて当日必要な金員（後述「売却にかかる費用」をご参照ください）
・印紙税
・仲介手数料の半金
※ただし、買主様から受け取られる「手付金」からお支払されますので、当日金銭の準備はございません。

6.不動産の引渡

売買契約締結が完了しましたら、次は（住宅ローンが残っている場合のみ）抵当権の抹消手続に進みます。ただし、これらの手続きは不動産仲介業者（もしくは不動産仲介業者が斡旋してくれる司法書士）が全て誘導してくれます。煩雑な手続きではありません。
最終、銀行（こちらも不動産仲介業者から指定されます）にて売買決済を行い、不動産の鍵もこの時に買主様へお渡しします。これで一連の流れで手続完了となります。
※売主様にて当日必要な金員
・抵当権抹消費用・その他諸費用（印鑑証明書取得費用、変更登記費用など）
・仲介手数料の半金
※なお不動産売却によって「売却益」が発生した場合には、所得税・住民税などの税金を納めなければなりません。